海外置產之前，為什麼要先思考家業傳承？從馬來西亞看房經驗，談高資產家庭最容易忽略的九個問題

這次前往馬來西亞吉隆坡考察，我們實際走訪了幾個住宅建案，也研究了當地的國際教育、生活環境與海外資產配置機會。

當我站在吉隆坡的高樓住宅裡，看著窗外的城市景觀，心裡確實會開始想像：如果未來在這裡擁有一間房子，會是什麼樣的生活？

也許孩子未來可以在馬來西亞接受大學教育。也許夫妻在人生下半場，可以每年安排幾個月在這裡生活。也可能在不自住的期間，透過出租創造現金流。這些都是值得研究的可能性。

然而，當我進一步思考是否購買海外不動產時，腦中出現的問題，卻不只是房價多少、租金多少，或是未來有沒有增值空間。

如果這間房子真的買下來，應該登記在誰的名下？如果未來孩子不想來馬來西亞生活，這間房子怎麼辦？如果夫妻其中一人發生意外，另一人是否能順利管理或處分這項資產？如果有一天需要把資產移轉給下一代，又會涉及哪些法律、稅務與繼承程序？

對我而言，這些問題和房地產投資報酬率一樣重要。

因為從事財務規劃多年，加上過去的法律工作背景，我認為：海外置產不應只是單一的不動產投資決策，而應該放在完整的家庭財務規劃與家業傳承架構中評估。

尤其對已經累積一定資產、開始思考退休與下一代培養的家庭而言，海外資產配置所牽涉的，可能不只是投資，而是未來十年、二十年的家庭安排。

這篇文章，我想從這次馬來西亞考察經驗出發，分享海外置產之前，最值得高資產家庭提前思考的九個問題。

一、我們為什麼要購買海外資產？先釐清目的，再討論物件

這是我認為最重要、也最容易被跳過的第一個問題。

當我們參訪海外建案時，通常會先接觸到物件本身的資訊，例如所在地段、價格、產權年限、公共設施、租金收益，以及附近有什麼商場、交通設施與學校。

這些資訊都很重要。但對家庭而言，在比較建案之前，我認為應該先問自己：我們為什麼需要這項海外資產？

因為不同目的，代表完全不同的選擇標準。

1. 如果目的是投資

我們需要關心區域發展、出租需求、租金收益、持有成本、匯率風險及未來的轉售流動性。一項投資是否適合，必須回到完整的資金配置與風險承受能力。

2. 如果目的是第二居所

就需要進一步考慮生活便利性、醫療資源、居留制度、交通安排與家庭成員的使用需求。一間適合出租的投資住宅，不一定就是自己最喜歡長期生活的地方。

3. 如果目的是孩子的教育

學校位置、入學資格、交通時間與未來教育路徑，可能比房屋是否位於最熱門的商業區更加重要。但也不能反過來，因為父母已經購屋，就要求孩子未來必須到當地就讀大學。

4. 如果目的是家族資產的長期布局

那就必須考慮資產持有方式、家庭成員的權益、跨國稅務、繼承程序，以及未來是否容易管理與移轉。

這些不同目標可能同時存在，但應該有清楚的優先順序。好的海外置產規劃，不是努力讓每一間房子同時滿足所有需求，而是先確認家庭最重視什麼，再選擇合適的資產。

先有家庭戰略，才有資產配置。而不是先買了一間房子，才開始思考它在家庭未來應該扮演什麼角色。

二、海外房產究竟應該登記在誰的名下？

這次看房，我特別留意到一個問題：當一個家庭打算購買海外不動產時，通常很容易把注意力放在物件本身，卻不一定深入討論產權登記方式。

由先生持有？由太太持有？由夫妻共同持有？直接登記在成年子女名下？或是透過合法設立的公司、信託或其他架構持有？

每一種安排，都可能涉及不同的法律權利、財務責任與管理程序。這不是單純選擇誰的名字比較方便。

名義所有權，不一定代表家庭已經形成共識

假設一個家庭決定，由先生單獨持有馬來西亞的不動產。但是購屋資金來自夫妻共同累積的資源，而且雙方都希望將來可以使用這間房子。

如果未來想出售，由誰決定？如果其中一方對出售有不同意見，應該如何處理？租金收入如何使用？日常維護與管理費用由誰負擔？如果其中一方先離世，另一人是否能依照當地法律與相關文件，順利處理房產？

越是重視長期家庭關係，越值得在一切順利的時候，提前把重要安排說清楚。

登記子女名下，更需要確認真正的交易與稅務性質

有些父母可能會想：既然未來打算把房子留給孩子，那是不是直接登記在孩子名下，就可以省去日後移轉的麻煩？

這個想法看似直接，但不應只從房屋登記的角度判斷。因為父母出資、子女取得房產，可能涉及贈與問題。

依台灣《遺產及贈與稅法》，符合經常居住台灣要件的中華民國國民，原則上就境內外財產所為的贈與，均可能受到台灣贈與稅規範。即使資金匯到海外，或購買的是外國不動產，也不代表台灣贈與稅自然不適用。

至於贈與的標的、時間、價值認定及申報方式，需要依實際資金流程與交易結構個別判斷。

資產登記在誰名下，應該是家庭決策、法律權利與稅務評估後的結果，而不是單純為了方便或節稅而做出的選擇。

三、馬來西亞沒有遺產稅，是否代表海外資產傳承就比較容易？

這是我研究馬來西亞財富管理與資產傳承時，特別值得提出來討論的問題。

依目前制度，馬來西亞並未課徵一般遺產稅、遺產取得稅或贈與稅。這對關注國際資產配置的人來說，可能是一項值得留意的條件。

但如果因此就認為「把資產放在馬來西亞，未來傳承就不用考慮稅務」，這樣的理解並不完整。

第一個原因：資產所在地與納稅義務人的稅務身分，是兩個不同問題

以台灣家庭為例。依台灣現行《遺產及贈與稅法》，經常居住台灣的中華民國國民死亡時，原則上應將台灣境內與境外全部遺產，納入遺產稅申報範圍。

這表示，即使房屋位於馬來西亞，也可能仍然屬於台灣遺產稅的申報範圍。因此，馬來西亞沒有遺產稅，不代表經常居住台灣的持有人，其馬來西亞房產就不需要納入台灣的遺產稅規劃。

同樣的道理，也適用於生前贈與。真正需要確認的，不只是資產放在哪個國家，而是資產持有人及相關交易，在不同國家的法律與稅務制度下，分別負擔什麼義務。

第二個原因：沒有遺產稅，不等於沒有繼承程序

馬來西亞政府的遺產管理資訊顯示，當地仍然存在遺產分配、遺囑認證、遺產管理及產權移轉等法律程序。

依遺產種類、總額、是否立有有效遺囑，以及其他相關條件，可能涉及不同程序與主管機關。例如，某些案件需要取得法院核發的 Probate（遺囑認證授權）或 Letters of Administration（遺產管理授權），才能繼續處理後續事宜。

若繼承人身在台灣，還可能需要準備經過適當認證的海外文件，並與馬來西亞當地專業人員合作。因此，即使沒有遺產稅，家人仍然可能面臨時間、程序與費用上的負擔。

第三個原因：跨國家庭還要處理不同制度如何銜接

如果資產持有人是台灣人、不動產位於馬來西亞，而繼承人又分別住在不同國家，問題就可能更加複雜。

由哪一個國家的法律決定不動產的繼承方式？台灣遺囑是否能直接用來辦理馬來西亞的產權移轉？需要哪些翻譯、公證或其他認證文件？如果繼承人共同持有房產，之後要出售時，如何取得必要的同意？有沒有當地外國人持有不動產的限制，會影響後續移轉？

這些都不是單純比較遺產稅率就能回答的問題。

海外資產傳承至少需要同時考慮三個層次：稅務負擔、法律程序，以及家庭成員實際管理資產的能力。三者缺一不可。

四、海外置產的成本，為什麼不能只計算房價與租金收益？

在前面的馬來西亞考察文章中，我已經分享過如何從財務模型研究房地產的投資價值。但站在家業傳承的角度，我認為還需要進一步思考：資產持有的時間越長，是否也會產生更多跨世代的管理成本？

購屋交易本身，就涉及不同的費用

以馬來西亞為例，2026年起，符合規定的非馬來西亞公民、非永久居民購買住宅，其相關不動產轉讓文件適用8%的印花稅率。不過，實際稅負仍須依交易日期、物件性質、買方身分及適用法規確認。

此外，外國人在馬來西亞購屋，還需留意當地州政府對外國人購屋的核准程序、最低價格門檻，以及特定類型土地或住宅的限制。不同州別與物件，適用條件可能有所差異。

所以不能單純認為，只要房價在預算範圍內，就一定具有購買資格。

出售時，還需要評估房地產利得稅

馬來西亞有 Real Property Gains Tax（RPGT），也就是房地產利得稅。依持有人身分與持有期間不同，出售不動產所產生的應稅利得，可能適用不同稅率。

例如，依目前公開稅制整理，一般非公民、非永久居民個人，出售持有不超過五年的馬來西亞不動產，可能適用30%的RPGT稅率；持有進入第六年及以後，稅率則可能為10%。

這裡必須特別注意，RPGT是針對依法計算的應稅利得課稅，而不是直接對全部房屋售價課稅。此外，也可能涉及申報、扣繳、適用豁免或其他法定條件。實際出售前仍需重新確認法規。

長期持有，也要計入管理與維護成本

如果一個家庭計畫持有海外房產十年、二十年，除了購屋成本，還需要考慮管理費與維修、房屋保險與相關地方稅費、租賃管理與空置支出、家具與設備更新、匯率風險、海外往返與處理事務的交通成本、未來繼承及產權移轉的專業費用，以及資金投入不動產之後可能失去的其他投資機會。

這些成本不見得都會同時發生，但應該進入長期財務模型。

真正的投資評估，不能只看買進時的價格，也要看持有過程，以及將來如何退出。而對準備將資產留給下一代的家庭而言，退出方式尤其重要，因為下一代未必希望一直持有相同資產。

五、當海外資產需要處分時，誰有權決定？

這個問題，是我從企業二代與家業傳承的角度，特別想深入討論的。

許多家庭在累積資產時，很重視取得與保存，但較少提前討論未來如果需要出售，誰可以決定？

尤其當資產涉及夫妻、父母、子女或兄弟姊妹等多位家庭成員時，決策權的安排，就會變得非常重要。

擁有資產，不一定代表能夠自由運用資產

有時我們會發現，某些資產雖然登記在特定家庭成員名下，但重大處分仍然需要考慮長輩意見。也可能有一些資產由夫妻共同持有，雙方對資產用途卻有不同期待。

如果下一代取得的是共同繼承的不動產，將來出售、出租或進行其他安排，還可能涉及多位權利人的同意與協調。法律上的處分權，與家庭實際的決策方式，並不一定完全相同。

提前建立共識，比事後解決衝突更有效率

假設有一天，父母留下馬來西亞的一間房子給三名子女。其中一個孩子希望保留作為度假住所，另一個孩子想要出售，將資金投入事業，第三個孩子則希望繼續出租，領取租金收入。

三個人的想法都可能有合理的理由。但如果事先沒有討論，原本應該帶來選擇自由的資產，也可能變成家庭協調的難題。

因此，海外資產傳承不能只處理「未來由誰取得」。還應該進一步討論：誰負責管理？重要決策如何形成？如果意見不同，有什麼協調機制？是否允許某位繼承人退出？退出時又如何合理計算價值？

這些問題，已經不只是財產分配，而是家庭治理。

真正成熟的資產傳承，不只是安排所有權，而是提前建立下一代有能力共同管理與決策的機制。

六、如果我們希望讓孩子繼承海外資產，他真的有能力管理嗎？

這是我認為高資產家庭最值得提前思考的問題之一。家庭能夠累積財富，是一件很不容易的事情，但下一代是否具有管理這些資源的能力，卻不一定會隨著資產移轉自然形成。

繼承房產，不只是取得一項財產

假設一位年輕人未來繼承了位於吉隆坡的住宅。他可能需要理解當地房屋市場與租金行情、管理費與維護及保險支出、租約與租客管理、外國持有人相關法規、匯率與海外資金調度，以及出售時可能產生的稅費及法律程序。

如果這些事情都缺乏理解，即使取得了一項有價值的房產，也不代表他能夠充分發揮這項資源的效益。

反過來說，如果孩子從年輕時就有機會參與家庭資產規劃，逐漸理解各種財務決策，也許可以更早建立相應能力。

二代培養，不一定要等到正式接班才開始

家庭可以依照孩子的年齡與成熟度，逐步增加參與程度。例如，國高中階段，可以先讓孩子了解海外生活需要考慮的條件；大學階段，可以鼓勵孩子研究不同國家的租屋、生活與教育成本；年齡與能力再成熟一些後，也可以讓孩子參與家庭資產的財務模型、投資比較及風險評估。

不需要讓孩子直接負擔超出能力的責任，但可以讓他逐步理解：為什麼家裡要做這項投資？資產收益與風險從哪裡來？不同方案有什麼取捨？家人彼此不同的想法，又該如何取得共識？

對我而言，這才是家庭資源真正能夠延續價值的方式。財產可以透過法律程序移轉，管理財產的能力卻需要透過教育、參與與實際經驗培養。

七、如果未來需要跨國繼承，家庭應該提前準備什麼？

很多人可能會覺得，只要資產清楚登記在自己名下，未來自然就可以由家人繼承。但跨國資產可能面臨的難題之一，是當繼承真正發生時，家人未必掌握完整資訊。

例如，海外房產的產權文件放在哪裡？是否有未清償的貸款？是否有租賃合約？當地管理公司與律師的聯絡方式是什麼？持有人是否立有遺囑？若涉及多個國家的遺囑，內容有沒有互相衝突？家人是否知道應該從哪裡開始辦理？

第一，建立完整的跨國資產清冊

家庭應該建立一份定期更新的資產清冊，至少包括資產種類、所在地、登記持有人、主要文件位置、貸款負擔，以及相關專業聯絡人。

目的不是讓所有家庭成員都可以任意處分資產，而是在必要時，避免因為資訊不完整，增加後續處理的困難。

第二，確認遺囑與法律文件的跨國適用問題

不同國家的遺囑與繼承制度，可能存在差異。尤其不動產通常涉及所在地法律、登記制度及司法程序，不能只因為在台灣立有遺囑，就推論可以免除馬來西亞當地的所有程序。

對擁有多國資產的家庭而言，可能需要由熟悉不同法域的專業人士合作檢視相關文件。如果考慮另立海外遺囑，也需要避免不同文件彼此抵觸，或在撤銷條款上產生非預期影響。

第三，保留必要的流動性

不動產具有一定價值，但它不一定能夠在短時間內轉換成現金。如果家庭未來需要支付稅款、律師費、管理費或其他必要支出，卻沒有足夠的流動性，就可能被迫在不理想的時機處分資產。

因此，跨國資產配置除了考量長期收益，也需要事先建立應急資金與現金流安排。資產的價值，不能只看估值，也要看家人在真正需要使用它時，能否順利取得與管理。

八、信託與家族辦公室，是否就能解決海外資產傳承問題？

近年來，隨著高資產家庭對家業傳承的關注增加，我們經常聽到信託、家族辦公室、家族治理等概念。這些工具與服務都可能具有重要價值，但也很容易被誤解。

信託是一種法律架構，不是一個自動解決所有問題的方法

信託可以透過依法設立的方式，安排資產管理與受益人的權益。但實際能否持有某一類海外不動產、稅務效果如何，以及受託人需要承擔哪些責任，均須依當地法律與具體設計判斷。

不同國家對信託的法律承認、監管與稅務處理，也不一定相同。所以只要成立信託，就代表家庭資產一定可以免稅或順利傳承的想法並不正確。

在設立之前，應該先理解為什麼需要信託、誰適合擔任受託人、受益人有哪些權利、資產應該如何管理、哪些重大決策需要受到限制，以及家族成員未來需求改變時架構是否具有適當彈性。

家族辦公室的價值，在於統整與治理

對資產規模較大、擁有企業或多國投資的家庭而言，家族辦公室可能是值得研究的服務模式。但家族辦公室也不是一個必須追求的頭銜。

它真正值得關注的價值，是協助家庭把分散的財務、法律、投資與傳承需求，放進更完整的管理架構。例如建立資產資訊系統、監督風險、協調不同專業團隊，以及協助家庭形成長期目標與治理制度。

但不論使用什麼架構，最核心的問題仍然是：家族希望透過這些資產，實現什麼樣的未來？

如果家庭連共同目標都尚未釐清，只是不斷增加複雜的法律與財務工具，也未必能真正解決問題。

傳承的起點，應該是共識，而不是工具

這是我現在越來越堅定的看法。很多家庭在談傳承時，最先想到的可能是法律文件、贈與安排或稅務方案。但對企業家家庭而言，我反而認為可以更早開始談幾個問題：

創一代希望自己的人生下半場如何安排？是否已經準備逐步交出部分決策權？下一代對事業與家族資產有什麼看法？孩子是否願意承接？如果不同家庭成員有不同的人生方向，該如何尊重與協調？

這些問題，都不是某一份文件能夠直接回答的。

家業傳承應該同時包含三件事情：資產的安排、能力的培養，以及兩代之間的共識。真正完整的傳承，不能只做第一項。

九、海外置產之前，家庭是否已經建立完整的財務與人生戰略？

這幾年，我越來越深刻體會到：一個人或家庭真正追求的，不一定只是累積更多資產。

有時候，我們更希望能夠提早退休、有更多時間陪伴家人、讓孩子接受適合自己的教育、在不同國家生活與學習，或是讓多年努力建立的事業與財富，真正發揮長期價值。

但這些目標之間，都需要資源協調。

海外置產，應該放進家庭整體資產配置

如果一個家庭原本已經有相當比例的資產配置在不動產，再增加海外房地產，是否真的能達到分散風險的目的？還是只是把資金配置在另一個國家的相同資產類別？

如果購屋後需要長期支付管理費與維護費用，是否會影響退休現金流？如果孩子未來需要支付海外教育費用，家庭是否仍然保留足夠的流動性？如果長輩未來需要醫療照顧，是否會產生額外的現金需求？

這些都值得透過完整財務模型研究。

海外資產配置不應只看資產位於哪個國家，還應該看它在家庭整體資產中的比重、風險、流動性，以及是否能夠支持長期人生目標。

投資報酬率之外，還有家庭的使用價值

不過，我也不認為所有資產都必須追求最高報酬。

如果一個家庭很重視海外生活，並且有足夠財務能力支持，第二居所帶來的生活體驗，可能也是值得考量的價值。例如夫妻在退休後安排更彈性的生活、孩子未來若有機會在當地學習，可以獲得一定程度的生活支持，以及家庭可能發展新的國際交流與社交機會。

這些價值，不一定都能直接換算成投資報酬率，但並非不重要。

成熟的財務規劃，既應該計算資產回報，也應該理解家庭希望透過資產實現的生活。

財務模型讓我們知道能不能做；人生戰略則幫助我們判斷，這件事值不值得做。兩者結合，才能支持更完整的決策。

如果是我，海外置產之前會先完成這五件事

經過這次馬來西亞考察，我更確定自己未來研究海外資產時，應該遵循一個清楚的流程。

第一，先確認家庭未來十年的目標

包括夫妻退休時間、孩子教育方向、海外生活計畫，以及長輩照顧等需求。先確認人生需求，才知道海外資產應該扮演什麼角色。

第二，建立家庭整體財務模型

盤點現有資產、負債、現金流與未來支出。確認購屋是否會影響其他重要目標，以及家庭能否承受長期持有與匯率變動的風險。

第三，研究交易與持有架構

確認購買資格、產權限制、登記持有人、資金來源及管理方式。涉及夫妻共同持有、父母出資與子女名義取得資產時，更應提前取得適當法律與稅務意見。

第四，建立跨國稅務與傳承安排

理解台灣及資產所在地的相關制度。研究未來出售、贈與、繼承及產權移轉所涉及的程序與費用。必要時，協調台灣與馬來西亞的律師、會計師及相關專業人士。

第五，讓家庭成員適度參與決策

包括夫妻的生活期待，以及下一代對海外教育、生活與資產管理的看法。隨著孩子年齡與能力成熟，也可以逐步讓他們參與研究與規劃。

海外置產不只是財務問題，它也可能成為家庭共同討論未來、培養下一代決策能力的一個契機。

結語：海外資產配置，應該讓下一代得到更多選擇，而不是更多負擔

回顧這次馬來西亞考察，我確實看見了許多值得研究的機會。從吉隆坡的城市發展，到國際學校、海外大學分校，再到第二居所與財富管理服務，都讓我對未來的生活與家庭資產規劃，有了更多想像。

但如果問我，這趟考察最重要的收穫是什麼？我認為，不是找到某一間最值得購買的房子，而是再一次提醒自己：每一項資產決策，都應該回到家庭長期的發展。

我們可以透過財富創造更好的生活，讓孩子獲得更多教育與成長機會，也可以透過合理的資產配置，為退休與人生下半場建立更多選擇。

但當家庭開始擁有跨國資產時，也應該提前思考如何管理、如何使用，以及未來如何交棒。

傳承不是單純把財產留給下一代，而是讓下一代在取得資源的同時，也逐漸具備理解資源、管理風險與做出選擇的能力。

我一直相信：財富的意義，不只是累積多少，更在於它能夠讓一個家庭走多遠。

當創一代已經建立起一定的物質基礎，接下來更重要的，也許是讓夫妻擁有人生下半場的自由，讓孩子有機會發展自己的天賦，並讓家庭逐漸建立跨世代的共識與能力。

所以，對我而言，海外置產的問題從來不只是「這間房子值得買嗎？」而是「這項資產，能不能成為我們家庭未來十年、二十年真正有價值的布局？」

如果能夠從這個角度思考，海外資產配置就不再只是一筆投資，而會成為家庭人生戰略與家業傳承的一部分。

---

延伸閱讀｜馬來西亞考察系列

系列01｜馬來西亞房地產值得買嗎？實地考察吉隆坡六個建案後，我的五個思考

系列02｜先選學校，還是先看見孩子的天賦？

系列03｜當家庭已經擁有財富，如何成就孩子，也成就自己？

系列04｜選國際學校，究竟在選什麼？

系列05｜為什麼吉隆坡的高端房地產，都圍繞 KLCC、TRX 與 KL118 發展？

系列06｜吉隆坡適合成為我們的第二個家嗎？

系列07｜財務顧問的價值，正在從賣產品走向經營家庭財富？

系列08｜為什麼馬來西亞學生選擇來台灣，台灣家庭卻開始研究馬來西亞大學？

---

參考資料

1. 中華民國《遺產及贈與稅法》｜全國法規資料庫
2. 財政部｜境外財產應納入遺產申報之說明
3. 財政部｜財產買賣、贈與或繼承方式的稅務差異
4. 財政部｜父母贊助子女置產的贈與稅議題
5. 馬來西亞政府｜遺產管理及分配制度
6. 馬來西亞土地及礦務總監局｜土地移轉及外國人持有規範
7. 馬來西亞律師公會｜外國人購屋規範
8. PwC Malaysia｜不動產交易印花稅
9. PwC Malaysia｜房地產利得稅（RPGT）
10. PwC Malaysia｜馬來西亞其他稅務及遺產稅制度

本文依2026年9月馬來西亞實地考察、作者法律及財務規劃專業經驗，以及截至2026年10月可取得的官方與專業機構公開資料整理。稅務、產權、外國人購屋、繼承、信託及跨境交易等規定，會因個人身分、資產結構、地區及法規修訂而不同；本文為教育與研究性質，不構成個別法律、投資或稅務意見。